其实很多普通的老百姓，都以为房地产开发商，是以高价卖房子而赚钱的，当然这么说，也不能说不对，因为这的确是其中的一个重要环节。

　　但在此之前，其实还有很多的商业动作，大家并不清楚。

　　房产开发商想要盖房子、卖房子，便需要有土地才行，而土地的获取方式，只有那么几种，最常见的便是通过竞拍得来，这种自主权比较大，建房设计，何时动工（必须在规定的时效内开发），将来的房屋销售定价等等。

　　另外还有几种，例如：依附行政（这种就是政府的公共设施改造，比如广场改造，经济适用房建设，棚户区危房改造等，依托行政资源，进行建设改造。）

　　这种土地，同样是也土地出让的一种，但是作为开放商的权利却是很小，基本上出了负责施工意外，就没什么权利了。

　　还有比较常见的：合作建设。就是其他开发商手上有地皮时，可以通过合作的方式，拿到部分地皮，然后进行开发。

　　而开发商拿到土地以后，根本不会第一时间去搞开发，而是要想尽办法拖延上几年。

　　不同的土地，有不同的叫法。

　　比如：毛地，就是指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程，不具备基本建设条件的土地，开放商遇上这样的土地，通常不会忙着搞拆迁，而是一边搞拆迁，一边以此为借口托着时间，等待土地升值。

　　净地，就是已经完成地面建筑拆除，地面平整的土地。

　　还有就是‘熟地’，这种土地，周边的基础被套设施齐全，几乎不存在任何纠纷，拿来就能开发。

　　开发商通常会根据公司内部计划，和市场需求来决定什么时候开发这样的土地，以此来回收资金。

　　所以，在整条开发链条中，开发商的利润点，主要是从囤地开始的，低价拿地慢慢囤着，等到土地升值了，在去开发盖房，计算好成本以及利润点后再定价，赚了钱再去还银行的贷款以及高昂的利息。

　　然后在囤地，在贷款，如此循环往复。

　　所以才会出现一种奇怪的现象，明明市值千亿的房企，却能轻易的从银行之中，贷款上万亿。

　　而突然有一天，土地不在升值，甚至掉价时，那便是房产企业的末日。

　　因为那些囤在手中的土地，就会变成巨大的吸血海绵，不断的蚕食着房企的资金流，最后房企无力承担轰然倒塌。

　　当然此时的陆野并不担心这些，就算是要出问题，那也是二十多年以后的事了。

　　陆爱国听了陆野的话，心中正在慢慢的消化。

　　“儿子，你比你爹聪明，这件事，我还是听你的，你觉得应该咋办？”

　　想了半天，陆爱国也发现，自己的确不是这方面的料，开口向陆野求助说道。

　　“我先打听打听，看看山上有没有土地拍卖，

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